LIBOR, olim numerus maximi momenti in mercatibus pecuniariis, post Iunium anni 2023 e historia evanescet neque amplius ad pretium mutui adhibebitur.

Ab anno 2022 incipiens, multa mutua hypothecaria cum faenore variabili indice quodam – SOFR – alligantur.

Quomodo SOFR afficit usuras fluctuantes mutuorum? Cur SOFR adhiberi debet loco LIBOR?

In hoc articulo explicabimus quid accurate SOFR sit et quae sint praecipuae curae areae cum usurae adaptabiles computantur.

 

Mutua Hypothecaria cum Rate Variabili (ARM)

Ob altas hodiernas rates usurarum, multi homines mutua cum rate adaptabili, quae etiam ARM (Adjustable-Rate Mortgages) appellantur, eligunt.

Vocabulum "adaptabilis" significat ratem usurae per annos solutionis mutui mutari: rata fixa usurae primis annis convenitur, dum rata usurae reliquis annis regularibus intervallis (plerumque singulis sex mensibus vel anno) adaptatur.

Exempli gratia, ARM 5/1 significat usuram fixam esse per primos quinque annos solutionis et deinde quotannis mutari.

Attamen per tempus fluctuationis, adaptatio usurae etiam limitatur (limites), exempli gratia 5/1 ARM plerumque a numero trium digitorum 2/1/5 sequitur.

·Numerus "2" ad limitem initialem pro adaptatione usurarum (limitem adaptationis initialis) refert. Si tua initialis usura per primos quinque annos 6% est, limes in sexto anno 6% + 2% = 8% excedere non potest.

·Numerus "1" ad limitem cuiusque correctionis usurae praeter primam refertur (limitem pro correctionibus subsequentibus), id est maximum 1% pro qualibet correctione usurae incipiente ab anno 7.

·Numerus "5" ad limitem superiorem pro adaptationibus usurarum per totum tempus mutui (limem adaptationis per totam vitam) refertur, id est, usura 6% + 5% = 11% per 30 annos excedere non potest.

Quia calculi ARM intricati sunt, mutuarii qui ARM non sunt familiares saepe in foveam incidunt! Quapropter, magni momenti est mutuariis intellegere quomodo ratem usurae variabilem calculent.

 

Quae sunt areae SOFR praecipue curae cum rata fluctuans computatur?

Pro ARM 5/1, fixa faenus primis quinque annis "faenus initiale" appellatur, et faenus incipiens sexto anno est faenus plene indexatus, qui per indicem + marginem computatur, ubi margo fixa est et index plerumque est SOFR medius triginta dierum.

Cum margine 3% et SOFR medio 30 dierum 4.06%, ratio usurae in sexto anno 7.06% esset.

Quidnam accurate est hic index SOFR? Incipiamus a ratione qua mutua cum usura variabili fiant.

Londinii annis 1960, cum inflatio ad summum cresceret, nullae argentariae mutua diuturna ad taxas fixas facere volebant, quia in media inflatione crescente erant et periculum magnum ascensionis in taxas usurarum erat.

Ad hanc difficultatem solvendam, argentariae mutua cum faenore variabili (ARMs) creaverunt.

Quaque die repositionis, singuli sodales syndicationis sumptus suos proprios debiti aggregant ut referentiam ad ratem repositionis, ratem usurae impositam adaptantes ad sumptum pecuniae reflectendum.

Et referentia huius rationis mutatae est LIBOR (London Interbank Offered Rate), de qua saepe audis – index qui iterum atque iterum in praeterito adhibitus est cum rationes usurae mutabiles calcularentur.

Usque ad annum 2008, tempore discriminis pecuniarii, nonnullae argentariae dubitabant maiores usuras foeneratorias offerre ut suam crisin pecuniariam occultarent.

Hoc maximas infirmitates LIBOR patefecit: LIBOR late reprehensus est quod nullam veram basin transactionum haberet et facile manipulari posset. Ex eo tempore, postulatio mutui inter argentarias vehementer decrevit.

Ob periculum evanescendi LIBOR, Argentaria Foederalis anno 2014 Commissio de Rationibus Referentialibus Alternativis (ARRC) formavit ut novam rationem referentialem inveniret quae LIBOR substitueret.

Post triennium laboris, ARRC officialiter Secured Overnight Financing Rate (SOFR) ut ratem substitutionis mense Iunio anni 2017 elegit.

Quia SOFR in ratione overnight in foro repo a Thesauro suffulto fundatur, periculum crediti fere nullum est; et computatur utens pretio transactionis, quod manipulationem difficilem reddit; praeterea, SOFR est genus frequentissime negotiatum in foro monetario, quod optime gradum rationum usurarum in foro funding repraesentare potest.

Quapropter, ab anno 2022 incipiens, SOFR ut norma ad pretium plurimorum mutuorum cum faenore fluctuante constituendum adhibebitur.

 

Quae sunt commoda mutui hypothecarii cum faenore variabili?

Argentaria Foederalis in hoc cyclo augendarum usurarum est et usurae hypothecarum fixae triginta annorum ad altos gradus sunt.

Attamen, si inflatio insigniter decrescit, Argentaria Foederalis cyclum reductionis usurarum inibit et usurae hypothecarum ad gradus normales revertentur.

Si mercatus usurae in futuro decrescant, mutuarii sumptus solutionis efficaciter minuere et ex inferioribus usuris sine necessitate refinanciendi commodum capere possunt, mutuum cum usura adaptabili eligendo.

Praeterea, mutua cum faenore variabili etiam plerumque habent inferiores faenus per tempus obligationis quam alia mutua temporis fixi et solutiones menstruas initiales relative minores.

Ergo in praesenti rerum statu, mutuum cum faenore variabili bona electio esset.